15. Договор мены и договор дарения. Защита адвокатом прав дарителя при возникновении споров из договора дарения.


По договору мены (ст. 567 ГК) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В ка­честве предмета договора могут выступать любые вещи, кроме тех, что изъяты из оборота.

К договору мены применяются, соответствен­но, правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем то­вара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обме­ну, должны быть равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соот­ветствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предостав­ляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной по­рядок оплаты не предусмотрен договором.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, высту­пающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

По договору дарения (ст. 572 ГК) одна сторона (даритель) «безвоз­мездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. 

Сущностным и определяющим признаком дарения является безвозмезд­ность, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Дарение — сделка прижизненная не только по заключению, но и по исполнению — договор, предусматривающий передачу дара ода­ряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тыс. руб.; договор содержит обеща­ние дарения в будущем. Договор дарения недвижимого имущества под­лежит государственной регистрации. В остальных случаях этот договор может быть устным.

Сторонами договора дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В первом случае необходимым условием являет­ся дееспособность физического лица. Исключение составляют случаи, перечисленные в ст. 26 и 28 ГК. В частности, несовершеннолетние в воз­расте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать любые сделки, в том числе и дарение, в пределах своего заработка, стипендии или иных доходов. В случае превышения стоимости сделки указанных разме­ров несовершеннолетние обязаны получить согласие своих законных представителей. Несовершеннолетние в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно выступать стороной договора дарения, одаряемым, если не требуется нотариальное удостоверение сделки или его государствен­ная регистрация.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него от­казаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государствен­ной регистрации.

Заключение дарственной имеет ряд последствий. Их условно можно разделить на две части:

Частноправовые — это взаимные права сторон;

Вновь возникшие правомочности и публичные обязательства дарителя.

Главным следствием договора является безвозмездный переход права собственности или иного имущественного права к одаряемому (ст. 572 ГК РФ). Это соответствует целям, изначально преследуемым сторонами.

Поскольку право собственности дарителя прекращается, он утрачивает права, связанные с вещью, в дальнейшем не может ею распорядиться (продать, завещать).

После выполнения требуемых формальностей (подписания дарственной; госрегистрации, если это нужно для данного типа имущества) кредиторы не вправе обратить взыскание на подаренное имущество в связи с долговыми обязательствами дарителя.

В связи с совершением сделки у дарителя не возникает налоговых или иных обязательств перед фискальными органами.

Поскольку дарение безвозмездно, у одаряемого-физлица возникают налоговые обязательства по НДФЛ (налогам на доходы физических лиц) на полную собственность подарка. В силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые физлицами от физлиц по дарственной, не облагаются НДФЛ. Исключением является недвижимость, ТС и ценные бумаги.

Освобождаются от НДФЛ любые подарки, если даритель и одаряемый — близкие родственники: брачные партнеры; братья и сестры; дети и родители; дедушка/бабушка и внуки.

ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ДОГОВОРОМ ДАРЕНИЯ

Проблемы с дарственной могут возникнуть в двух случаях:

подписавший договор даритель не осознал его сути, а соответственно — оказался не готов к правовым последствиям;

для решения определенных задач стороны оформили дарением возмездную сделку.

Подписывая дарственную, даритель не всегда осознает, что безвозвратно расстается с принадлежащим ему имуществом. Часто люди преклонного возраста заключают дарственные вместо договоров ренты или содержания с иждивением (гл. 33 ГК РФ). Случается, что даритель остается буквально на улице, лишившись единственной находящейся в его распоряжении жилплощади, он не получил финансовой поддержки и организационной помощи, на которую рассчитывал.

Такое катастрофически невыгодное дарение можно признать недействительным как совершенное по заблуждению (ст. 178 ГК РФ) или в связи с обманом (ст. 179 ГК РФ). Проблема в том, что дарственная не обременяет отчужденную недвижимость как рента или содержание с иждивением (ст. 586 ГК РФ). К моменту заявления иска о признании дарения недействительным, квартира или дом могут не единожды сменить собственника. А истребовать имущество у конечного добросовестного владельца, не имевшего отношения к оспариваемой дарственной, очень трудно.

В беду может попасть и предусмотрительный даритель. Ст. 572 ГК РФ исключает возможность встречного предоставления, но не растолковывает этого понятия. Некоторые дарители вписывали в дарственные свое право пожизненного проживания в даримой недвижимости. Одаряемый или его наследники оспаривали этот пункт и признавали его недействительным в порядке ст. 180 ГК РФ отдельно от дарственной. Выиграв дело, они выселяли дарителей.

Нередко стороны возмездных правоотношений оформляют дарственной иную сделку. Две наиболее распространенные причины — это избегание:

распространения на приобретенные активы режима общенажитого в супружестве имущества;

необходимости получать разрешение на продажу доли имущества от совладельцев.

Согласно ст. 34 СК РФ  на имущество, обретенное по возмездным сделкам любым из супругов, распространяется режим общенажитого. В случае развода оно подлежит делению 50/50. Одновременно полученное в дар имущество по ст. 36 СК РФ является личной собственностью каждого из супругов.

В результате приватизации или наследования часто возникают права на дробные доли недвижимости (1/3, 1/12). В силу ст. ст. 246250 ГК РФ владелец такой доли в случае продажи должен сначала предложить ее другим совладельцам. И только если они откажутся, он может реализовать долю стороннему лицу, причем по цене, равной или большей той, которую предлагал совладельцам. Поскольку дарение безвозмездно и цель дарителя не связана с получением денег, на дарение эта норма не распространяется.

Оформление купли-продажи дарением ставит под удар мнимого одаряемого (реального покупателя). В случае признания гражданской сделки недействительной, к правоотношениям применяется реституция — каждой стороне возвращается то, что она передала (ст. 167 ГК РФ). И одаряемый, и покупатель лишаться недвижимости. Но покупатель сможет истребовать уплаченную за нее цену, а одаряемый — нет.

Став одаряемым, реальный покупатель рискует не только этим. Поскольку дарение безвозмездно, за дарителем признается право на отказ от выполнения дарственного обещания и отмену дарения (ст. ст. 577, 588 ГК РФ).

Одаряемый не может заявить претензий по поводу состояния переданного ему имущества. Ст. 556 ГК РФ, относящаяся к §7 гл. 30 о купле-продаже недвижимости установила, что обязательства продавца считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Гл. 32 о дарении ГК РФподобной нормы не содержит.

Теоретически стороны вправе оговорить в дарственной необходимость подписания акта приемки-передачи. Однако он ничего не даст мнимому одаряемому.

Даритель по закону не обязан передавать подарок в том или ином виде. У одаряемого есть две возможности — принять его «как есть» или отказаться.

Получив в дар (а реально купив) квартиру без дверей, сантехники, после подтопления или пожара мнимый одаряемый не сможет предъявить претензий к мнимому дарителю.

При защите интересов дарителя адвокат должен детально прописать в договоре в первую очередь возможность отмены дарения и указать максимально возможный перечень оснований для отмены дарения. Также необходимо регламентировать отмену обещания дарения.