Несоблюдение формы договора приведет к отказу в госрегистрации перехода права
Росреестр опубликовал разъяснения с типичными ошибками заявителей, которые влекут за собой приостановление учетно-регистрационных действий и последующий отказ во внесении записей в ЕГРН при сделках с недвижимым имуществом.
📌 Ключевые причины приостановки и отказа (Ошибки в договорах и заявлениях)
🔹 Отсутствие существенных условий — договор признается незаключенным, если стороны не согласовали предмет, точную цену или порядок расчетов. Регулярным основанием для приостановки является отсутствие в договоре списка лиц, сохраняющих право пользования жильем после отчуждения (ст. 558 ГК РФ): членов семьи прежнего собственника, несовершеннолетних под опекой либо отбывающих наказание граждан.
🔹 Нарушение обязательной нотариальной формы — несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В частности, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), за рядом исключений (например, при одновременном отчуждении всеми участниками своих долей по одной сделке).
🔹 Ошибки и расхождения в заявлениях — несовпадение паспортных данных заявителя или представителя, ошибки в кадастровом номере, адресе или характеристиках объекта недвижимости служат основанием для приостановления регистрации до устранения неточностей.
🔹 Риски до момента внесения записи в ЕГРН — фактическое исполнение договора (передача объекта по акту, перечисление денег) до момента регистрации перехода права не меняет отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). До регистрации покупатель не защищен от притязаний кредиторов прежнего собственника или наложения ареста.
💡 Главный вывод
Чистота сделки с недвижимостью требует скрупулезной правовой проверки не только истории объекта, но и самой конструкции договора. Игнорирование прав сохраняющих регистрацию лиц или попытка сэкономить на услугах нотариуса при сделках с долями делают процедуру регистрации в Росреестре невозможной и создают риски признания договора недействительным.
⚖ Ссылки
🔹 Разъяснения Росреестра от сентября 2026 года «Об основаниях приостановления и отказа в государственной регистрации прав»
🔹 ч. 1.1 ст. 42, ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
🔹 ст. 432, 550, 551, 555, 558 Гражданского кодекса РФ
🔹 ст. 163 Гражданского кодекса РФ (нотариальная форма сделки)
💌 Мы есть в ВК — vk.com/advocate_exam
🌐 Наш канал в MAX — max.ru/advocate_exam
