В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Характерные черты залога:
при залоге имущества имеет место реальный кредит;
предмет залога предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника (залог имеет обеспечительную функцию);
по общему принципу залоговое правоотношение является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство;
требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер.
Основания возникновения залога:
в силу договора;
на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Предметом залога является имущество, специальным образом выделенное в составе имущества залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.
В качестве предмета залога могут выступать движимые вещи, недвижимые вещи, имущественные права, ценные бумаги, залог которых производится посредством их передачи залогодержателю или в депозит нотариуса, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 338 ГК).
Виды залога как способа обеспечения исполнения обязательств
Предмет залога может передаваться либо не передаваться залогодержателю. В зависимости от того, у кого находится предмет залога, различаются два его вида:
заклад, т.е. залог с передачей имущества залогодержателю;
залог без передачи (залог в собственном смысле слова, имущество по общему правилу остается у залогодателя).
В соответствии с п. 2 ст. 338 ГК предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя; с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).
Исходя из особенностей юридической конструкции залога в качестве его самостоятельных разновидностей закон выделяет залог товаров в обороте и залог вещей в ломбарде (ст. 357, 358 ГК).
Подвиды залога: ипотека — залог недвижимости; залог ценных бумаг; залог имущественных прав и др.
Договор о залоге
Договор — важнейшее основание возникновения права залога. В п. 1 ст. 339 ГК говорится, что в договоре о залоге должны быть указаны:
предмет залога и его оценка;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;
у какой из сторон находится заложенное имущество.
Перечисленные условия относятся к разряду существенных условий договора о залоге.
Форма договора о залоге
Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность договора (п. 2,4 ст. 339 ГК). В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге движимого имущества или залоге прав на имущество, заключенный в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)«. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.
При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.
Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).
Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, установленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут передаваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требования участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенности, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.
В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности:
проценты,
неустойку,
возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию.
Помимо этого залог недвижимости обеспечивает расходы на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом (ст. 4Закона об ипотеке).
Процедура регистрации залога
На основании статьи 339 ГК, договора о закладе имущества составляются исключительно письменно и удостоверяются нотариусом. Процедура оформления включает подготовку документов, составление договора, нотариальное заверение и регистрацию объекта в ЕГРП (единый реестр прав на владение недвижимостью). Для нотариального заверения необходимо предоставить:
документ, подтверждающий владение недвижимостью (земля, квартира, комната, дом и пр.);
кадастровый паспорт объекта залога;
действительную выписку из реестра ЕГРП;
заключение оценщика, отображающее данные о стоимости имущества;
договор займа (кредита);
гражданский паспорт залогодателя.
Если объект залога расположен на земле по договору аренды, для оформления закладной необходимо предоставить договор залога имущественных прав. Имущество страхуется, если другие требования не обусловлены залоговым договором.
Совместное заявление залогодержателя и должника, заверенное нотариально, является основанием для оформления залога региональным отделением Росреестра. Кроме того, инициатором регистрации может быть нотариус. Оформление предусматривает уплату государственного сбора (пошлины). Фактом регистрации залоговых объектов является запись, отражающая сведения о залогодержателе, объекте и сумме залога.