ВС РФ выпустил тематический обзор практики по самовольному строительству
Президиум Верховного Суда РФ утвердил официальные реквизиты Тематического обзора № 13/2026, посвященного спорам о самовольных постройках. Документ закрепил ключевые правовые позиции, которые защищают собственников недвижимости от необоснованных требований властей о сносе объектов, и разграничил случаи, когда постройка действительно признается незаконной (Тематический обзор ВС РФ № 13/2026, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 г. № 16А/2026).
📌 Критерии самовольной постройки и защита капстроительства
Высшая инстанция разъяснила судам, какие обстоятельства и нарушения не могут автоматически влечь за собой признание здания самостроем и его последующий демонтаж:
🔹 Некапитальные пристройки: Если к законно возведенному зданию присоединили некапитальную постройку (например, легкий навес или тамбур), это не означает, что был создан новый объект недвижимости. Наличие такой пристройки не может являться основанием для сноса всего основного здания.
🔹 Истечение аренды и ввод в эксплуатацию: Если объект недвижимости строился строго по целевому назначению участка, без нарушений строительных норм и правил, то сам по себе факт окончания срока договора аренды земли или неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не делают его самовольной постройкой.
🔹 Разрешение на строительство для ИЖС: Возведение жилого дома на участке, арендованном под индивидуальное жилищное строительство, не требует получения разрешения на строительство. Этот порядок действует, даже если обязанность получать такое разрешение была прямо прописана в условиях договора аренды земли.
🔹 Нецелевое использование здания: Если объект капитального строительства полностью соответствует разрешенному использованию земельного участка, но собственник фактически использует его в иных целях (например, открыл магазин в жилом доме), такое здание не признается самовольной постройкой. Нарушение правил использования лечится другими штрафами, но не сносом.
📌 Ограничения для властей и новые процессуальные правила
ВС РФ навел порядок в процедурах рассмотрения земельных споров и существенно ограничил права муниципалитетов на внесудебный демонтаж объектов:
🔹 Споры по границам участков: Наличие неразрешенного межевого спора о границах между соседями является юридически значимым обстоятельством. Суд обязан детально исследовать этот вопрос при разрешении требований о сносе самовольной постройки, расположенной на смежной земле.
🔹 Многоквартирные дома неприкосновенны для ОМСУ: Органы местного самоуправления лишены права применять упрощенную административную (внесудебную) процедуру сноса самовольной постройки, если этот спорный объект является частью или пристройкой к многоквартирному дому. Такие дела должны решаться исключительно в судебном порядке.
⚠ Экспертиза — только в госучреждениях
Верховный Суд РФ ввел жесткое процессуальное ограничение, которое кардинально изменит практику рассмотрения строительных споров в судах:
🔹 Исключительные полномочия: По всем судебным делам, связанным с самовольным строительством, строительно-техническая экспертиза теперь может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Привлечение частных экспертов или коммерческих экспертных бюро по этой категории споров больше не допускается.
💡 Главный вывод
Новый тематический обзор ВС РФ существенно снижает риски уничтожения коммерческой и жилой недвижимости по формальным поводам. Судам предписано разделять строительные дефекты, нарушения условий договоров аренды или нецелевое использование помещений от реального самовольного возведения опасных объектов. Кроме того, перевод строительных экспертиз по самострою в сугубо государственные ведомства призван искоренить практику штампования ангажированных заключений со стороны частных оценщиков.
⚖ Ссылки
🔹 Тематический обзор судебной практики ВС РФ № 13/2026 от 01.07.2026
🔹 Постановление Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 16А/2026
🔹 ст. 222 Гражданского кодекса РФ
💌 Мы есть в ВК — vk.com/advocate_exam
🌐 Наш канал в MAX — max.ru/advocate_exam
